Un seminterrato nel centro storico di Loreto, quattro vie d’acqua diverse e un risanamento costruito nell’ordine giusto: prima la diagnosi strumentale, poi le opere.
Questo cantiere ha una fotografia che spiega il progetto meglio di qualunque schema, ed è quella qui sopra. La fascia grigia in basso è una boiacca che fa tenuta all’acqua. Copre la parte di muro che sta contro terra e sale fin sopra la linea della barriera chimica. La fascia rossastra sopra è una boiacca antisalina. Non deve fermare acqua liquida: deve impedire ai sali, accumulati in decenni di risalita, di riprendere a lavorare dentro gli intonaci nuovi. Ogni quota di quel confine è stata decisa prima, sulla carta, con una diagnosi strumentale alla mano.
Il lavoro è in un edificio del centro storico di Loreto, in provincia di Ancona. L’ho seguito insieme a due colleghi che stimo, la dott.ssa Carmen Baccari e l’ing. Gerardo Ivan Santucci della società BAXSA S.r.l.: loro hanno eseguito l’indagine strumentale da cui tutto è partito. Il committente non viene nominato, per rispetto. Non compaiono indirizzi, prospetti dell’edificio né tavole di progetto. I soli nomi ammessi in questo racconto sono i loro due e la parola Loreto.
Il locale e i sintomi
Il piano è un seminterrato con accesso diretto dalla strada, usato come cantina. Misura circa 23 metri quadrati utili, con 2,45 metri di altezza sotto un solaio in laterizio. Le pareti sono in muratura mista di mattoni e pietra, in parte coperte da vecchie malte cementizie. Qui il termine seminterrato è preciso, non generico. Il pavimento interno sta sotto la quota del terreno che circonda l’edificio, il soffitto sta sopra. Tutta la patologia nasce da questa posizione a cavallo del terreno.
Le quote, rilevate durante la perizia, dicono quanto il locale sia immerso nel terreno. Sul fronte d’ingresso il pavimento interno sta circa 40-50 centimetri sotto la soglia, e la strada corre poco distante. Sul fronte opposto c’è il giardino di un’altra proprietà: quel terreno si appoggia alla parete per 1,10-1,25 metri di altezza rispetto al pavimento interno. Gli altri due lati confinano con edifici altrui. Su quei muri non si può nemmeno andare a vedere che cosa ci sia dietro.
I sintomi erano quelli che chi ha una cantina in un centro storico conosce bene. Malte che si sfarinavano al tatto. Efflorescenze bianche sui mattoni. Intonaci che si staccavano a lastre nella fascia bassa. Un’aria pesante da locale chiuso. Il degrado però non era uniforme: cambiava da parete a parete e cambiava con l’altezza. Proprio questa distribuzione contiene l’informazione utile alla diagnosi.
La diagnosi strumentale, luglio 2021
Il sopralluogo strumentale è del 9 luglio 2021, dalle 10 alle 14, in condizioni stabili: cielo sereno, niente vento, niente pioggia nelle ore precedenti. Dentro il locale il termoigrometro segnava 26,9 gradi e il 68,5 per cento di umidità relativa, cioè una rugiada a 20,6 gradi. Fuori c’erano 29,2 gradi con il 57,1 per cento. Sono numeri da verbale, e vanno riportati: una termografia senza condizioni al contorno documentate vale poco.
Carmen Baccari e Gerardo Ivan Santucci sono operatori termografici certificati secondo la UNI EN ISO 9712, lei di livello 2 e lui di livello 3, il massimo previsto per i controlli non distruttivi. Hanno lavorato con quattro strumenti. Una termocamera da 320 per 240 pixel, sensibile a cinque centesimi di grado, con il suo certificato di taratura in allegato alla relazione. Un igrometro a contatto tarato, per le verifiche puntuali sulle strutture. Un termoigrometro per i parametri dell’aria. E un endoscopio con testina da mezzo centimetro, per guardare dentro le cavità della muratura.
La termocamera non vede l’acqua: vede la temperatura delle superfici. Una superficie bagnata evapora, l’evaporazione sottrae calore, e la zona umida appare più fredda delle zone asciutte vicine. In un locale in equilibrio termico, senza stufe accese e senza sole diretto, due punti vicini della stessa parete dovrebbero avere temperature quasi uguali. Se differiscono di più di un grado, quella differenza va spiegata.
I termogrammi di questo locale mostrano tutti lo stesso disegno. Alla base delle pareti corre una fascia fredda continua, con le isoterme disposte a onda: seguono l’acqua distribuita dentro il muro. Sul primo termogramma della serie i due riquadri di confronto stanno sulla stessa parete, uno in basso e uno in alto. Differiscono di 1,4 gradi sui valori massimi e di 3,1 gradi sui minimi. Per un ambiente fermo sono differenze grandi. L’igrometro a contatto, passato sugli stessi punti, ha dato la conferma: le zone fredde erano zone umide.
Due riscontri hanno completato il quadro. Sulle pareti interne la risalita e i sali erano arrivati a 100-140 centimetri dal pavimento. I cristalli avevano intasato i pori della muratura, e un muro coi pori intasati evapora poco. In più punti il ciclo continuo di cristallizzazioni stava disfacendo malta e mattone, e l’endoscopio ha trovato cavità vere e proprie dentro le pareti. Il pavimento, saggiato in più punti, era umido su tutta l’estensione e in profondità per qualche centimetro. Non una macchia locale: un apporto costante dal sottofondo.
Le quattro vie dell’acqua
La perizia ha permesso di separare i contributi. Sono quattro, e hanno quattro rimedi diversi. Questo passaggio è il motivo per cui una diagnosi strumentale vale i soldi che costa: senza, si sarebbe curata una via d’acqua sola, e le altre tre avrebbero continuato a lavorare.
La prima via sono le acque di pioggia che arrivano dall’estradosso, cioè dalla faccia esterna delle pareti contro terra. La scala esterna verso il piano superiore aveva perso la tenuta, con rigonfiamenti e distacchi visibili, e cedeva acqua alle strutture vicine. Sul fronte opposto il terreno del giardino, appoggiato al muro per oltre un metro, restava umido a lungo dopo ogni pioggia e cedeva acqua per contatto.
La seconda via è la risalita capillare dal terreno. La muratura mista di mattoni e pietra pesca acqua dal suolo e la solleva nei propri capillari. Salendo, l’acqua porta con sé i sali disciolti; quando evapora, i sali restano e si accumulano. Il fronte umido fermo a 100-140 centimetri, con il degrado concentrato in quella fascia, è il quadro tipico di una risalita che lavora da decenni.
La terza via è il pavimento. Sotto il battuto esistente non c’era nessuna barriera. L’umidità del terreno attraversava il sottofondo, teneva bagnato il piano di calpestio, alimentava per contatto la base delle pareti e caricava l’aria del locale. In un ambiente chiuso e poco ventilato l’acqua che evapora dal pavimento non se ne va: si riposa sulle superfici più fredde e tiene vivo il ciclo dei sali.
La quarta via non porta acqua ma sale dallo stesso terreno, ed è il radon. È un gas radioattivo naturale che filtra dal suolo attraverso fessure, giunti e pori, e nei seminterrati chiusi tende ad accumularsi. Un pavimento aperto all’umidità è aperto anche al radon. Nel progetto del pavimento nuovo la protezione dal gas è entrata quindi fin dall’inizio: la membrana scelta doveva fare anche da barriera al radon.
Perché si è lavorato dall’interno
Su un seminterrato così, il rimedio da manuale sarebbe lavorare da fuori: scavare lungo le pareti, rifare la tenuta dell’estradosso, drenare e richiudere. Qui la strada esterna era chiusa in partenza. Due lati confinano con edifici di altre proprietà. Il giardino è di un’altra proprietà pure lui. Per scavarlo servivano permessi, demolizioni delle sistemazioni esterne e un cantiere pesante vicino alle fondazioni altrui. E c’è un limite che pesa anche quando lo scavo si può fare: una volta richiuso, l’estradosso non si ispeziona più e non si ripara più.
Con i colleghi avevamo valutato anche una strada intermedia: iniezioni di bentonite dall’interno, dirette verso l’estradosso, per formare uno scudo dietro le pareti senza scavare. L’idea è caduta dopo lo studio, per due ragioni concrete. Le quote del terreno addossato cambiano lungo il perimetro. E i muri a confine con altre proprietà non davano garanzie su dove il materiale iniettato sarebbe finito. Una lavorazione che non si può controllare non dà garanzie di riuscita.
Si è quindi progettato un risanamento tutto dall’interno, che è la condizione più frequente nei centri storici. Costi e tempi più contenuti, nessun permesso di vicinato. E soprattutto ogni strato resta accessibile dal locale: in futuro ci si può rimettere mano.
La quota della barriera, la scelta che regge tutto il progetto
Il primo tassello è una barriera chimica orizzontale contro la risalita, e qui sta la scelta tecnica più importante del lavoro. Di solito la barriera si esegue comoda, appena sopra il pavimento interno. In questo locale sarebbe stato un errore. Le pareti restano contro terra fino a oltre un metro di altezza: l’acqua di pioggia che filtra dal terreno del giardino sarebbe entrata nel muro sopra la linea trattata. Avrebbe scavalcato la barriera, e l’umidità sarebbe ricomparsa più in alto, con tutto il suo carico di sali.
La barriera è stata quindi tracciata una quindicina di centimetri sopra il piano di calpestio esterno, non sopra quello interno. Sopra quella linea la faccia esterna del muro sta all’aria, non più nel terreno: lì non c’è più acqua di contatto che possa aggirare il taglio. E la quota esterna non è una sola. Fra il fronte strada, la scala e il giardino il calpestio esterno cambia altezza. La linea della barriera insegue queste quote, e nelle fotografie del tracciamento si vede il gradino dove la quota esterna sale.
Per il formulato c’erano sul tavolo due proposte alternative, messe per iscritto a gennaio 2022. La prima: una barriera a trasfusione lenta, con una microemulsione silossanica rilasciata da sacche graduate attraverso diffusori in cellulosa. La seconda: una barriera a iniezione di gel idrofobizzante a base di silani. È stata scelta la seconda. Il gel ha una regola d’ingaggio precisa, che ha dettato l’ordine del cantiere. Si lavora a muratura nuda, perché a intonaco rimosso le fughe si leggono. La sede giusta dell’iniezione è la malta fra i corsi, che assorbe più del mattone e della pietra. E un muro stonacato evapora di più: l’evaporazione aiuta a richiamare il formulato dentro i pori.
L’esecuzione ha seguito il passo classico delle barriere iniettate. Fori da 12 millimetri in linea, con interasse di 12 centimetri. Profondità spinta fino a 5-6 centimetri dalla faccia opposta del muro: si tratta quasi tutto lo spessore senza mai attraversarlo. Nei fori è entrato il gel, che si diffonde nella malta attorno a ogni foro. I fronti di diffusione dei fori vicini si sovrappongono, e la somma fa il taglio chimico continuo.
Il cantiere: aprire, svuotare, chiudere i vuoti
Il cantiere principale è corso fra il 10 febbraio e i primi di marzo 2023, poco meno di un mese di calendario. Le fotografie che seguono vengono da quei giorni, e le date sono quelle dei file.
La prima fase è stata di sottrazione. Via gli intonaci ammalorati, fino a leggere la muratura. Via le vecchie tubazioni fuori uso. Poi lo sbancamento del pavimento: battuto esistente e sottofondi degradati rimossi, piano abbassato quanto serviva ad accogliere la nuova stratigrafia. Il locale di centimetri da regalare non ne aveva.
Prima delle boiacche è venuta la stuccatura. Una muratura mista secolare è piena di vuoti: fughe dilavate, fori di vecchi passaggi, sassi senza più stilatura. L’endoscopio, in diagnosi, aveva confermato anche cavità interne. Ogni vuoto aperto è una via preferenziale: l’iniezione vi si disperde, la boiacca non vi fa presa. Le superfici sconnesse sono state quindi stuccate e rinzaffate. L’impasto: sabbia e cemento, con un promotore d’adesione. Il risultato: una parete tornata compatta e continua, su cui gli strati successivi possono lavorare.
Il pavimento nuovo, dal basso verso l’alto
Sul piano sbancato è stata posata una rete elettrosaldata su distanziatori, con i teli sovrapposti e legati. Sopra, un getto in calcestruzzo armato. Questo getto è la base strutturale di tutto il pacchetto: dà un piano solido e regolare alla membrana che verrà, e la protegge dal basso.
Su questa stratigrafia vale una nota che uso spesso negli interrati. Qui la falda non preme da sotto, e la spinta idrostatica non è il problema di progetto. Dove invece la falda c’è, il procedimento resta lo stesso ma cambia un punto: il getto va ancorato alle murature perimetrali con ancoraggi meccanici, dimensionati da un calcolo strutturale. Senza, l’acqua in pressione può sollevare la piastra. Chi affronta un interrato in falda deve mettere in conto quel calcolo prima di scegliere i materiali.
Le pareti: tenuta fin sopra la barriera, antisalina fino al soffitto
Con la barriera in opera, l’acqua residua sotto la linea trattata non deve più uscire verso il locale. La faccia interna della parte contro terra è stata quindi chiusa con due mani di boiacca osmotica cementizia, stese fresco su fresco, fino a coprire per intero mattoni e pietra. La regola di quota è quella della fotografia d’apertura: la fascia impermeabile parte dal getto e sale fino a 20-30 centimetri sopra la barriera chimica. Così l’acqua che risale trova chiusa tutta la fascia in cui potrebbe ancora girare. L’umidità intrappolata sotto il taglio ha una sola via rimasta: la faccia esterna del muro, quella esposta all’aria.
Sopra la fascia a tenuta il problema cambia natura. Lì il muro porta il carico di sali accumulato in decenni: cloruri, solfati e nitrati, che con l’acqua non evaporano e restano nei pori. Sono sali igroscopici: riprendono acqua dall’aria e dai materiali bagnati. Quando si idratano crescono di volume anche decine di volte, ed è il meccanismo che fa saltare pitture e intonaci nuovi in pochi mesi. Basterebbe l’acqua d’impasto di un intonaco steso direttamente a riattivarli.
Per questo, dalla fascia a tenuta fino al soffitto, il muro è stato rivestito con due o tre mani di boiacca antisalina, sempre fresco su fresco e a copertura totale. La boiacca antisalina lavora da separatore fisico. Impedisce ai sali del muro di idratarsi con l’acqua degli intonaci nuovi e di migrare in superficie, qualunque sia il sale. Sopra, a completare, una malta macroporosa: i suoi pori larghi lasciano uscire in vapore l’umidità residua, senza trascinare sali in superficie.
Nell’angolo fra pavimento e pareti la boiacca osmotica ha avuto anche un secondo compito: preparare lo zoccolo di raccordo su cui la membrana del pavimento sarebbe stata risvoltata e sigillata. I punti di giunzione fra orizzontale e verticale sono i punti deboli di ogni tenuta. Si preparano prima, non si aggiustano dopo.
La membrana sul getto: acqua, vapore e radon fermati in un solo strato
Sul getto maturato è stata posata una membrana sintetica impermeabile di tipo idroreattivo. È un manto polimerico continuo, coestruso in tre strati con funzioni diverse, spesso pochi millimetri. Nasce per le applicazioni sotto getto: a contatto con l’acqua reagisce e fa presa sul calcestruzzo. Qui è stata usata sopra la piastra, con il massetto successivo ad ancorarla. Ferma tre cose insieme: l’umidità di risalita dal terreno, le infiltrazioni d’acqua liquida e il gas radon.
La tenuta di un manto continuo si decide sui bordi. I sormonti fra i teli sono stati sigillati uno a uno, lungo le linee stampate dal produttore. Sul perimetro, dove la membrana incontra le pareti, il raccordo è chiuso da un cordone di mastice idroespansivo: un sigillante che a contatto con l’acqua cresce di volume, e stringe il giunto proprio quando il giunto è sotto prova. Negli angoli è stata eseguita una sguscia di malta impermeabile, cioè un raccordo a sezione curva che elimina lo spigolo vivo. Le membrane e le boiacche sugli spigoli vivi si fessurano; sulle curve no.
Il risvolto della membrana e la funzione anti radon vanno letti insieme. Il radon passa dove passa l’aria: fessure, giunti, attraversamenti. Un manto continuo, sigillato sui sormonti e sul perimetro, chiude al gas la sua via principale d’ingresso: in un seminterrato, il pavimento. La stessa cura che protegge il locale dall’acqua lo protegge dal radon. A patto di non lasciare aperto nemmeno un giunto.
La fascia bassa armata: malte impermeabili con rete
Sulla parte trattata con l’osmotico il rivestimento è stato completato con un intonaco impermeabile fibrorinforzato, armato con una rete strutturale in fibra ancorata al muro con fissaggi meccanici. La rete distribuisce le tensioni di ritiro e tiene insieme lo strato se il supporto si muove di qualche decimo. Su un muro misto di mattoni e pietra, con cavità appena stuccate, uno strato rigido non armato prima o poi fessura. E su una fascia di tenuta una fessura è un guasto.
Sottofondo, finiture e aria
Sopra la membrana è stato realizzato un sottofondo in sabbia e cemento di 10-15 centimetri, steso con cura per non ferire il manto. È lo strato che distribuisce i carichi, aggancia la membrana e prepara il piano di posa. Il progetto originario prevedeva qui anche 12 centimetri di isolante sotto il massetto. Le altezze reali non lo hanno permesso, e la coibentazione del pavimento è stata sacrificata. Lo scrivo perché un caso studio serio dichiara anche le cose rimaste fuori: 2,45 metri di altezza non concedevano margini.
Sulle pareti la funzione termica è stata invece mantenuta. La parte interrata, a contatto col terreno, è stata rivestita con una malta coibentante a base di calce. Serve a ridurre lo sbalzo fra la faccia fredda del muro e l’aria interna, e toglie appoggio alla condensa superficiale. In questo cantiere la malta coibentante è stata portata su tutta l’altezza delle pareti. A rigore basterebbe la fascia interrata, ed è la prescrizione che do di norma; la stesura completa comunque non guasta, e uniforma il supporto. A chiudere il ciclo: malta macroporosa nella parte fuori terra e una pittura traspirante. Dopo tanto lavoro di tenuta, gli strati di finitura devono lasciare passare il vapore, non trattenerlo.
Resta il capitolo dell’aria, che in un seminterrato risanato non è un dettaglio. Un locale chiuso all’acqua e al radon scambia anche poca aria. E il muro sopra la barriera continuerà per mesi a smaltire verso l’esterno l’acqua accumulata. Il programma prevede due cose. Misurare di nuovo, a mesi di distanza, strutture e ambienti. E installare una VMC, la ventilazione meccanica controllata, per governare l’umidità relativa. Mentre scrivo la VMC è prevista e non ancora installata: questo caso studio verrà aggiornato quando ci saranno i numeri del monitoraggio.
In sintesi
1. Prima la diagnosi, poi le opere. L’indagine del 9 luglio 2021, con termografia certificata UNI EN ISO 9712, igrometro a contatto ed endoscopio, ha separato quattro vie d’acqua distinte. Senza quella separazione si sarebbe curata una causa sola. 2. Il seminterrato è una condizione, non un difetto. Pavimento 40-50 centimetri sotto la quota esterna sul fronte strada, terreno addossato per 1,10-1,25 metri sul fronte opposto, due lati confinanti: ogni scelta di progetto discende da queste quote. 3. Le quattro vie: acque di pioggia dall’estradosso, con la scala esterna senza più tenuta; risalita capillare con sali fino a 100-140 centimetri; umidità diffusa dal pavimento, verificata con i saggi; radon dal suolo, senza alcuna barriera. 4. Dall’esterno non si poteva. Muri a confine con altre proprietà e giardino altrui: scavare voleva dire permessi, demolizioni e un cantiere invasivo, e a scavo richiuso niente più manutenzione. Anche le iniezioni di bentonite verso l’estradosso sono state scartate: su quote di terreno così diverse non erano controllabili. 5. La barriera chimica si posiziona sopra il calpestio esterno, una quindicina di centimetri, non sopra il pavimento interno. Più in basso, le acque del terreno la scavalcherebbero. Dove la quota esterna sale, la barriera sale con lei: la linea col gradino delle fotografie è il cuore del progetto. 6. Il gel detta l’ordine del cantiere. Iniezione a muratura nuda, nella malta fra i corsi, con fori da 12 millimetri ogni 12 centimetri, fermati a 5-6 centimetri dalla faccia opposta. Prima ancora, stuccatura di fughe e cavità: un vuoto aperto disperde l’iniezione e buca le boiacche. 7. Le pareti lavorano a fasce. Osmotico a copertura totale dal getto fino a 20-30 centimetri sopra la barriera, con intonaco impermeabile armato di rete in fibra. Boiacca antisalina da lì al soffitto, contro l’idratazione dei sali igroscopici. Malta macroporosa e pittura traspirante a finire, perché il vapore residuo deve poter uscire. 8. Il pavimento è un pacchetto unico: sbancamento, getto in calcestruzzo armato, membrana idroreattiva a tre strati sigillata sui sormonti e sul perimetro con mastice idroespansivo e sgusce, sottofondo di 10-15 centimetri, gres. La stessa membrana che ferma acqua e vapore fa da barriera al radon. 9. I limiti si dichiarano. La coibentazione del pavimento prevista in progetto, 12 centimetri di isolante, è stata sacrificata per le altezze. La malta coibentante a parete è stata stesa su tutta l’altezza, dove basterebbe la fascia interrata. La VMC è prevista e non ancora installata. 10. Il risanamento non finisce col cantiere. Il muro sopra la barriera smaltirà per mesi l’acqua accumulata. La verifica vera sono le misure a distanza di tempo: le stesse con cui questo lavoro è cominciato.
Nota su dati e riservatezza
Il committente non viene nominato, e dell’edificio non compaiono indirizzo, prospetti né tavole di progetto. I soli nomi presenti sono quelli della dott.ssa Carmen Baccari e dell’ing. Gerardo Ivan Santucci di BAXSA S.r.l., che hanno eseguito l’indagine strumentale e che ringrazio. La collaborazione fra chi diagnostica e chi esegue è il metodo che questo caso studio racconta.
I dati della diagnosi vengono dalla relazione tecnica firmata del luglio 2021. Le lavorazioni vengono dai miei documenti di cantiere e di progetto, e le date del cantiere dai dati di scatto delle fotografie.
Renzo Spedicato, Renzo-ArtHome. Specialista in risanamenti di interrati, umidità di risalita, muffe e condense, circa trent’anni di esperienza di cantiere e venti come imprenditore. Autore di “Murature umide: cause e rimedi” (Grafill, 2026).
Il volume è disponibile su Amazon e su Grafill.
|
Ditta Renzo-ArtHome
di Spedicato Oronzo
Specialista in risanamenti di interrati e umidità di risalita
E-mail: renzo.spedicato@gmail.com · PEC: renzoarthome@pec.it
Cell.: +39 335 844 2978 · Ufficio: +39 371 775 4189
P.IVA 02475540304
      |
|
