Il copione è sempre lo stesso. Sul soffitto del balcone di sotto compare un’ombra scura, poi la pittura si gonfia, poi il frontalino comincia a macchiarsi e a perdere pezzi d’intonaco. Il condomino chiama, il proprietario sale sul terrazzo, guarda le piastrelle e non vede niente: il pavimento è lì, intero, magari un po’ datato ma apparentemente in ordine. La prima impresa interpellata propone la trafila intera: demolire pavimento e massetto, rifare le pendenze, nuova guaina, nuovo pavimento. Settimane di cantiere, cassoni di macerie calati dal ponteggio, e il balcone di sotto inagibile.
La demolizione totale a volte è davvero necessaria, e in questo articolo dirò quando. Ma nella maggior parte dei balconi che ho visto perdere, il pavimento esistente è ancora sano, aderente, stabile: quello che ha smesso di funzionare è la tenuta all’acqua, che sta sotto ed è invecchiata. In questi casi la strada più ragionevole non è togliere, è aggiungere: una seconda impermeabilizzazione costruita sopra il piano esistente, una pelle nuova su un corpo ancora buono. Poi si sceglie come finirla: con una nuova piastrellatura incollata sopra, oppure con una membrana a vista, quella che in cantiere tutti chiamano resina.
Questa non è una scorciatoia da furbi: è una tecnica con le sue norme di prodotto, le sue categorie di durabilità e i suoi dettagli obbligati. È di questo che parliamo.
1. Il balcone perde da vecchiaia, non per sfortuna
La prima cosa da mettere in chiaro è che il pavimento di un balcone non è mai stato la sua impermeabilizzazione. La piastrella è dura, ma il piano piastrellato è un mosaico attraversato da giunti: le fughe cementizie assorbono acqua, i perimetri lavorano, le sigillature invecchiano. Sotto la piastrella c’è un massetto, che l’acqua attraversa senza fatica; sotto il massetto, nei balconi costruiti bene, c’è una guaina; nei balconi costruiti come si usava, spesso non c’è niente, e la tenuta è affidata alla fortuna e allo spessore della soletta.
Quando la guaina c’è, ha l’età del fabbricato. Le membrane invecchiano per cicli termici, raggi solari, movimenti della struttura: perdono elasticità, si fessurano nei punti dove il balcone lavora di più, cioè agli angoli, lungo i perimetri, attorno agli scarichi. L’acqua che entra dalle fughe si accumula nel massetto, trova il punto debole della vecchia tenuta e da lì prosegue: verso il soffitto di sotto, verso il frontalino, verso i ferri della soletta. Il sintomo compare quasi sempre sul bordo: il frontalino è il punto in cui l’acqua del massetto esce, evapora, deposita sali, gonfia l’intonaco e arrugginisce i ferri corticali.
Per questo la diagnosi non si fa guardando le piastrelle: si fa guardando il soffitto di sotto, il frontalino, i perimetri, e osservando il balcone dopo una pioggia. Dove l’acqua ristagna, dove sparisce, quanto ci mette ad asciugare: il balcone racconta il suo problema a chi lo guarda nei giorni sbagliati, non in quelli belli.
Fotografia 1. La tenuta classica di un terrazzo: la membrana posata sul piano, prima che le piastrelle la coprano. Quando c’è, lavora così, al buio, e invecchia con l’edificio senza che nessuno la veda più. Cantiere e fotografia dell’autore, 2009: la risoluzione è quella dei telefoni di allora.
In cantiere. Il segnale che non va mai ignorato è il frontalino che si sfoglia o spancia: lì sotto ci sono i ferri della soletta che si ossidano, e l’ossido spinge. Prima ancora del problema di acqua, è un problema di pezzi d’intonaco che possono cadere in strada. Qualunque intervento si scelga, il bordo ammalorato va risanato prima: la sovrapposizione copre un supporto sano, non seppellisce un supporto malato.
2. Demolire o sovrapporre: come si decide
La sovrapposizione non è sempre possibile, e il criterio di scelta non è il gusto: è una lista di verifiche che si fanno in un sopralluogo, con strumenti da tasca.
La prima verifica è l’aderenza del pavimento esistente. Si batte il piano piastrella per piastrella, con un manico o un martelletto: il suono pieno dice che la piastrella è ancorata, il suono a vuoto dice che sotto si è staccata. Qualche piastrella a vuoto non condanna il balcone: si rimuovono quelle, si riempie, e si prosegue. Se a suonare vuoto è mezzo pavimento, la sovrapposizione poggerebbe su uno strato che si sta separando da solo, e la demolizione diventa la scelta tecnica giusta.
La seconda è la quota alle soglie. La via della piastrella sopra la piastrella aggiunge, fra membrana, adesivo e nuovo pavimento, all’incirca un centimetro e mezzo, che alle porte finestre deve trovare posto: serve un franco sotto la soglia, o la disponibilità a rifare il raccordo. La via della resina aggiunge pochi millimetri e quasi mai trova ostacoli di quota. I numeri esatti dipendono dai prodotti scelti e stanno sulle schede tecniche: qui conta l’ordine di grandezza, che è quello.
La terza è il parapetto. Alzare il piano di calpestio significa abbassare, della stessa misura, l’altezza utile della ringhiera. Il riferimento dimensionale è il decreto ministeriale 236 del 1989, che al punto 8.1.8 prescrive testualmente: “il parapetto deve avere una altezza minima di 100 cm ed essere inattraversabile da una sfera di 10 cm di diametro”. Un parapetto che oggi è a 102 centimetri non sopporta una sovrapposizione da due: la verifica si fa col metro, prima di scegliere la strada, e se il franco non c’è si ripiega sulla finitura sottile o si mette in conto l’adeguamento della ringhiera.
La quarta è la pendenza esistente. La sovrapposizione eredita le pendenze che trova: se sul balcone l’acqua oggi ristagna in mezzo, ristagnerà anche sopra la pelle nuova, solo un po’ più in alto. Il documento europeo di valutazione dei sistemi impermeabilizzanti liquidi, l’EAD 030350-00-0402 di cui parliamo fra poco, classifica i supporti per pendenza e per la classe più piatta, la S1 sotto il 5 per cento, elenca fra gli effetti da mettere in conto proprio l’acqua stagnante. Il ristagno non è un dettaglio estetico: è carico permanente sui punti deboli. Dove la pendenza manca, si corregge prima, con una rasatura in pendenza, e poi si impermeabilizza.
La quinta è lo stato del supporto di bordo: frontalini, testate, gocciolatoi. Se il bordo è marcio va demolito e ricostruito comunque, anche nella soluzione in sovrapposizione: su quel perimetro la pelle nuova deve potersi ancorare a un materiale sano.
| La verifica | Come si fa | Sovrapposizione possibile se | Meglio demolire se |
|---|---|---|---|
| Aderenza del pavimento | Battitura piastrella per piastrella | Suono pieno, distacchi localizzati | Vuoto esteso, piastrelle che si muovono |
| Quota alle soglie | Metro, sotto le porte finestre | Franco disponibile per il pacchetto scelto | Soglie già a filo e non modificabili |
| Altezza parapetto | Metro, dal piano finito futuro | Almeno 100 cm anche dopo l’intervento | Franco che scende sotto il riferimento |
| Pendenza e ristagni | Osservazione dopo pioggia, livella | Acqua che va agli scarichi, o correggibile con rasatura | Contropendenze severe da rifare col massetto |
| Bordi e frontalini | Esame visivo, battitura | Sani, o risanabili localmente | Calcestruzzo ammalorato esteso, ferri scoperti |
| Fessure della struttura | Esame del soffitto di sotto | Quadro stabile, fessure da ritiro | Lesioni strutturali, frecce anomale |
Tabella 1. La decisione fra demolizione e sovrapposizione non è una preferenza: è l’esito di sei verifiche da sopralluogo. Basta una colonna di destra vera per cambiare strada.
In cantiere. C’è anche un motivo di rischio che i preventivi non scrivono: demolire un massetto su una soletta vecchia è un’operazione violenta, il martello trasmette vibrazioni a una struttura di cui non si conosce lo stato, e ho visto demolizioni “di risanamento” aprire lesioni che prima non c’erano. Togliere venti quintali di macerie da un balcone al terzo piano non è un gesto neutro. Quando la sovrapposizione è tecnicamente possibile, evitare la demolizione non è pigrizia: è prudenza strutturale.
3. Le norme della seconda pelle: due strade, due famiglie di regole
Chi pensa che l’impermeabilizzazione in sovrapposizione sia un’improvvisazione da cantiere deve solo leggersi le norme: la tecnica ha un quadro regolatorio completo, e conoscerlo serve a scegliere i prodotti con criterio invece che a orecchio.
La norma italiana di riferimento per i prodotti applicati liquidi è recente: è la UNI 11928-1:2023, “Prodotti applicati liquidi per impermeabilizzazione, Parte 1: Definizioni e requisiti”, in vigore dall’ottobre 2023. Il suo scopo, consultabile da chiunque nell’anteprima gratuita sul sito dell’ente, recita che la norma “specifica le definizioni e le caratteristiche di prodotti impermeabilizzanti applicati liquidi in situ e utilizzate come elemento di tenuta in un sistema di copertura continua (nuova o esistente)“. Quel “nuova o esistente” fra parentesi è esattamente la sovrapposizione: la norma nasce contemplando il caso in cui la tenuta nuova si costruisce sopra una copertura che c’è già.
La stessa introduzione dichiara il ponte con l’Europa: “sono da considerare già conformi i prodotti che hanno effettuato le valutazioni secondo le metodologie di prova e i criteri di classificazione dei risultati previsti dall’EAD 030350-00-0402 o già in precedenza dall’ETAG 005”, e ricorda che per legare il sistema a “una specifica vita utile di servizio (5, 10 o 25 anni)” è la via europea a conferire la marcatura CE.
Da aprile 2026 la famiglia si è completata: la UNI 11928-2:2026, in vigore dal 9 aprile, specifica le metodologie di posa di questi prodotti, dai requisiti del supporto alle condizioni ambientali fino ai dettagli costruttivi. Prodotto e messa in opera hanno ora ciascuno la propria norma italiana: un altro segno che questa tecnica è materia matura, non improvvisazione.
L’EAD 030350-00-0402 è il documento europeo di valutazione dei kit impermeabilizzanti liquidi per coperture, pubblicato da EOTA e liberamente scaricabile. Vale la pena leggerlo, perché è scritto per il nostro caso. Il campo di applicazione dice che i kit si applicano “on roofs, terraces or balconies”, cioè su coperture, terrazze o balconi; l’uso previsto aggiunge che il sistema “can be used on new or existing (retrofit) roofs”, su coperture nuove o esistenti, in ristrutturazione. E l’allegato 1 obbliga il fabbricante a dichiarare le categorie del proprio sistema:
- vita utile attesa: W1 cinque anni, W2 dieci, W3 venticinque (prospetto 10);
- carichi d’uso: da P1, copertura non accessibile, fino a P4; la categoria P3 è quella “accessibile per la manutenzione di impianti e per il traffico pedonale”, cioè un balcone o un terrazzo praticabile (prospetto 12);
- pendenza del supporto: da S1, sotto il 5 per cento, a S4 (prospetto 13);
- zona climatica moderata o severa, e temperature superficiali minime e massime, dalle classi TL e TH.
Tradotto in pratica: per un terrazzo abitato, al sistema in resina si chiede una valutazione tecnica europea con categoria d’uso adeguata al calpestio e vita attesa dichiarata. Sono richieste che si scrivono in un preventivo e si verificano su un documento, non promesse a voce.
Per la strada della piastrella sulla piastrella la famiglia di norme è un’altra. Il prodotto di tenuta è normato dalla UNI EN 14891:2017, che si applica, dice il sommario, “a tutti i prodotti impermeabilizzanti applicati liquidi, basati su malte cementizie modificate con polimeri, rivestimenti in dispersione ed in resine reattive, impiegati sotto piastrellature di ceramica per la posa di pavimenti e rivestimenti esterni ed in piscine”. Tre famiglie chimiche, una sola funzione: fare da tenuta sotto un pavimento incollato. L’adesivo della nuova piastrellatura risponde alla UNI EN 12004-1:2017, il cui campo di applicazione assegna l’esterno ai soli adesivi cementizi (quelli in dispersione e a base di resine reattive sono per l’interno): per un balcone la colla è cementizia, di classe migliorata e, all’esterno, deformabile. Nelle schede tecniche la si riconosce dalla designazione C2 seguita dalla classe di deformabilità S1, o S2 che è la superiore: su un piano che lavora col sole e col gelo la deformabilità non è un lusso, è ciò che permette all’adesivo di assecondare i movimenti senza strappare. Le regole d’arte della posa, infine, stanno nella UNI 11493-1, la norma delle piastrellature ceramiche a pavimento e parete, appena rinnovata: l’edizione 2025 è in vigore dal maggio 2025 e copre le piastrellature interne ed esterne, orizzontali e inclinate, installate con adesivi.
| La strada | Prodotto di tenuta | Posa e finitura | Documento da chiedere |
|---|---|---|---|
| Piastrella su piastrella | Membrana liquida sotto piastrella secondo UNI EN 14891 (famiglie CM, DM, RM) | Adesivo cementizio classe C2 secondo UNI EN 12004-1, posa secondo UNI 11493-1:2025 | Dichiarazione di prestazione del prodotto di tenuta e dell’adesivo |
| Resina a vista | Kit impermeabilizzante liquido secondo UNI 11928-1:2023, valutato con EAD 030350-00-0402 | Finitura del sistema stesso, con strato d’usura antiscivolo | Valutazione tecnica europea con categorie d’uso: P3 per il calpestio, vita W2 o W3, classi S e di temperatura |
Tabella 2. Le due vie della sovrapposizione e le rispettive famiglie di norme. Non c’è niente da inventare: c’è da scegliere, dichiarare e verificare.
Figura 1. Le due vie in sezione, schema non in scala. A sinistra la via A: sul pavimento esistente pulito salgono il primer, la membrana liquida sotto piastrella risvoltata sul verticale, con la bandella d’armatura in blu scuro nel raccordo fra piano e parete, l’adesivo cementizio e la nuova ceramica (1-4). A destra la via B: primer per ceramica, membrana armata con la stessa bandella nel raccordo fra piano e parete, e finitura antiscivolo con semina di scaglie (5-7). Sotto entrambe resta il pacchetto originale con la vecchia tenuta esaurita: nessuno la ripara, si costruisce la pelle nuova sopra. Disegno tecnico dell’autore.
4. Via A: piastrella su piastrella
La prima strada rifà il balcone com’era, ceramica su ceramica, inserendo però nel pacchetto quello che il balcone originale spesso non aveva: uno strato di tenuta continuo, elastico, risvoltato sui verticali.
Il ciclo, in sintesi, è questo:
- Preparazione. Rimozione delle piastrelle a vuoto e reintegro, pulizia e sgrassaggio a fondo del piano (il nemico dell’adesione non è la ceramica, è lo sporco che ci sta sopra), eventuale carteggiatura delle superfici smaltate.
- Correzioni di pendenza. Dove l’acqua ristagna, rasatura in pendenza con malta dedicata: è l’unico momento in cui i difetti di pendenza si possono correggere.
- La tenuta. Applicazione della membrana liquida sotto piastrella, in due mani, sull’intero campo. Nei punti in cui il balcone lavora, perimetri, angoli, attacchi dei verticali, giunti esistenti, la membrana si arma con le bandelle e i pezzi speciali del sistema: sono gli accessori che trasformano un prodotto in un sistema.
- I risvolti. La tenuta non finisce dove finisce il pavimento: risale sui verticali, entra sotto soglia dove possibile, si raccorda agli scarichi con gli appositi collari.
- La nuova piastrellatura. Posa con adesivo cementizio di classe migliorata e deformabile (designazione C2 S1), fughe complete, e giunti elastici dove servono: sul perimetro, contro i verticali, e sui campi grandi secondo le regole di posa. Il giunto elastico è il punto in cui il pavimento può muoversi senza strappare quello che ha sotto.
Fotografia 2. Prima della tenuta, la preparazione: i giunti del piano trattati e sigillati uno a uno, in un cantiere dell’autore del 2009. Il campo è la parte facile: la tenuta si gioca sulle linee. Fotografia dell’autore.
Fotografia 3. La tenuta della via A in opera: la membrana cementizia elastica copre il piano esistente e risale sul verticale, dove si vede la fascia scura del risvolto già trattato. In trasparenza si legge la trama della rete di armatura annegata nello strato. Fotografia dell’autore.
Fotografia 4. Il campo completo: la membrana copre ogni centimetro del piano, senza interruzioni, prima della finitura. A questo stadio il balcone è già impermeabile: la piastrellatura che seguirà è protezione e finitura, non tenuta. Fotografia dell’autore.
Fotografia 5. Lo stesso principio, sedici anni fa: il piano di una terrazza a lavorazione di tenuta conclusa, nel cantiere dell’autore del 2009. Cambiano i materiali e la risoluzione delle fotografie; la logica della tenuta continua, risvoltata e protetta è la stessa. Fotografia dell’autore.
I punti di forza della via A sono la superficie finale, ceramica vera, dura, familiare, condominialmente indolore, e la protezione meccanica che la piastrella offre alla membrana, che lavora al riparo da sole e grandine. I limiti sono la quota, quel centimetro e mezzo che alle soglie e al parapetto deve trovare posto, il peso aggiunto, qualche decina di chilogrammi al metro quadro fra colla e ceramica, e la disciplina dei giunti, che se manca ripropone il problema da cui siamo partiti: un piano rigido che si fessura.
In cantiere. La domanda giusta da fare a chi propone questa strada è una sola: “dove va a finire la membrana sui bordi?”. Se la risposta è “si ferma al filo del pavimento”, quella non è una impermeabilizzazione, è una pittura. La tenuta o gira sui verticali, sotto le soglie e dentro gli scarichi, oppure non è una tenuta.
5. Via B: la resina a vista
La seconda strada rinuncia alla ceramica e affida al sistema impermeabilizzante anche il compito di essere il pavimento. Membrane liquide a base di poliuretani, poliuree, poliaspartici, polimetilmetacrilati o poliesteri, le famiglie elencate proprio nel campo di applicazione dell’EAD, stese a rullo o a spatola sull’esistente, armate dove serve, e finite con uno strato d’usura antiscivolo, colorato, resistente ai raggi solari.
Il ciclo ricalca il precedente nella preparazione, che qui è ancora più decisiva: pulizia e sgrassaggio, carteggiatura della superficie smaltata, primer specifico per ceramica, perché la resina deve aggrapparsi a un materiale nato per non far aggrappare niente. Poi la membrana, in più mani, con l’armatura in tessuto sui punti singolari o sull’intero campo secondo il sistema scelto; infine la finitura, che è parte del sistema: quarzo o scaglie seminati nella mano fresca, e la mano di chiusura trasparente o colorata.
Fotografia 6. Una terrazza d’attico finita a membrana continua: nessuna fuga, nessun giunto di ripresa nel campo, i risvolti che salgono sui verticali e girano attorno ai serramenti senza interruzioni. La quota originale è cambiata di pochi millimetri. Fotografia del geom. Marco Gusmini.
Fotografia 7. La stessa logica lungo un camminamento: il manto passa davanti alle soglie, gira gli angoli, costeggia i pluviali senza un punto di discontinuità. È la proprietà che nessun pavimento a elementi può offrire: la tenuta e la superficie coincidono. Fotografia del geom. Marco Gusmini.
Fotografia 8. Il dettaglio che racconta il sistema: il manto risale sul verticale con il raccordo arrotondato, e sulla superficie fresca è seminata la scaglia che darà ruvidezza e finitura. La tenuta non ha interruzioni fra piano e parete: è un pezzo unico. Fotografia del geom. Marco Gusmini.
I punti di forza sono speculari a quelli della via A: quota quasi invariata, che salva soglie e parapetti; continuità assoluta, senza fughe né giunti nel campo; peso trascurabile; la capacità di girare su geometrie complicate, gradini, pilastrini, soglie, dove la piastrella chiederebbe tagli e sigillature. In più, l’ispezione è immediata: qualunque difetto futuro è a vista, e la riparazione è locale, si pulisce e si ridà una mano.
I limiti vanno detti con la stessa franchezza. La superficie è tecnica: chi si aspetta il pavimento di ceramica non lo ritroverà. Lo strato d’usura si consuma e ogni sistema ha il suo ciclo di rinfresco della finitura, da rispettare. E la posa è sensibile alle condizioni: umidità del supporto, temperatura, rugiada. La resina perdona poco chi la stende nel momento sbagliato, ed è per questo che la via B è, più ancora della A, una strada da applicatori e non da fine settimana.
In cantiere. Sul balcone di casa la scivolosità non è burocrazia: è la nonna che esce a stendere col pavimento bagnato. La finitura antiscivolo non è un optional estetico, e non a caso la scivolosità è fra le caratteristiche che l’EAD contempla per questi sistemi. La semina di quarzo o scaglie si decide prima, si campiona, e si pretende uniforme: le zone lisce dimenticate si vedono solo col primo temporale.
6. I punti che decidono il risultato
Ho scritto altre volte, a proposito degli interrati, che l’impermeabilizzazione si compra al metro quadro e si perde al centimetro: il concetto vale identico tre piani più in alto. Su un balcone i metri quadri del campo sono la parte facile; i centimetri che decidono sono questi.
La soglia. È il punto più basso del serramento e il più conteso del balcone: la tenuta deve salirci sotto, o almeno raccordarsi con una sigillatura dedicata e mantenuta. Una soglia scavalcata “a fiducia” è la prima via d’acqua verso l’interno, e si presenta puntuale col vento di pioggia.
Il risvolto verticale. La pelle nuova risale sui muretti e sulle pareti per una spanna abbondante sopra il piano finito: nella pratica di cantiere si parla di almeno dieci, quindici centimetri. Non è pignoleria: l’acqua di pioggia battente rimbalza, l’acqua del lavaggio arriva dove non pensiamo, e il punto in cui il risvolto finisce è il punto in cui il sistema si affida di nuovo al muro.
Gli scarichi. L’errore classico della sovrapposizione è lasciare i bocchettoni com’erano: il piano nuovo raccoglie l’acqua e la consegna al perimetro del vecchio scarico, cioè fra i due manti, dove nessuno la vedrà mai. Ogni scarico va rifatto con il collare del sistema nuovo, raccordato al manto in modo che l’acqua entri nel tubo, non attorno al tubo. Con l’occasione si aggiunge quello che spesso manca: la griglia parafoglie, e dove la geometria lo consente il troppo pieno, lo scarico di emergenza che lavora quando quello ordinario si intasa.
Il frontalino e il gocciolatoio. Il bordo esterno è il punto in cui l’acqua deve staccarsi dal balcone invece di risalirne l’intradosso. La sovrapposizione si chiude sul bordo con il profilo perimetrale con gocciolatoio: un pezzo da pochi euro al metro che governa la traiettoria dell’acqua per i prossimi vent’anni. Un bordo chiuso “a filo”, senza gocciolatoio, riporta l’acqua esattamente dove il degrado era cominciato.
Il giunto perimetrale. Fra il piano e ogni elemento verticale resta un giunto elastico, non una fuga rigida: il balcone si muove col sole ogni giorno, e da qualche parte quel movimento deve scaricarsi senza strappare la tenuta.
Il parapetto. L’ho messo fra le verifiche preliminari e lo ripeto fra i dettagli perché ha una particolarità: è l’unico punto in cui la sovrapposizione può peggiorare qualcosa che prima era a posto. Il piano sale, il franco scende: la misura dei 100 centimetri del decreto 236 si verifica dal piano di calpestio finito, quello nuovo.
Figura 2. Il perimetro in sezione, schema non in scala. La tenuta entra sotto la soglia della porta finestra (1) e risale sui verticali con il risvolto (2); lo scarico riceve il collare del sistema nuovo, così l’acqua entra nel tubo e non fra i due manti (3); il bordo si chiude con il profilo a gocciolatoio che stacca l’acqua dal frontalino (4); contro ogni elemento verticale resta il giunto elastico (5); l’altezza del parapetto si verifica dal piano finito nuovo (6). Disegno tecnico dell’autore.
Fotografia 9. I raccordi fatti: la griglia di scarico a pavimento inserita nel manto nuovo, lo sfiato che attraversa il piano con il proprio collare, le sigillature che seguono il perimetro dei verticali e del serramento. Ognuno di questi punti è una potenziale via d’acqua trasformata in un dettaglio risolto. Fotografia del geom. Marco Gusmini.
| Il punto | La regola | L’errore che si paga |
|---|---|---|
| Soglia | Tenuta sotto soglia, o raccordo sigillato dedicato | Scavalcarla e fidarsi del silicone di serie |
| Risvolto verticale | Risalita abbondante sopra il piano finito, con raccordo arrotondato | Fermarsi al filo del pavimento |
| Scarichi | Collare nuovo raccordato al manto, griglia, troppo pieno dove possibile | Lasciare il bocchettone vecchio e girargli intorno |
| Frontalino | Profilo di bordo con gocciolatoio, supporto risanato prima | Chiudere il bordo a filo, senza sgocciolamento |
| Giunto perimetrale | Elastico, dimensionato, mantenuto | Stuccare rigido contro i verticali |
| Parapetto | Franco verificato dal piano finito nuovo | Misurarlo dal pavimento che sta per sparire |
Tabella 3. I sei punti in cui una sovrapposizione si vince o si perde. Il campo, per contrasto, è la parte che riesce quasi sempre.
7. Il vapore sotto la pelle nuova
C’è un tema che distingue il professionista dall’improvvisatore, ed è invisibile il giorno della consegna: l’acqua che il balcone contiene già. Un massetto che ha passato anni a bere dalle fughe è un serbatoio: chiuderlo sotto una pelle impermeabile significa intrappolare quell’acqua, e l’acqua intrappolata non sta ferma. Col sole d’estate diventa vapore, il vapore preme, e la pressione cerca il punto debole della pelle nuova: la bolla estiva dei manti stesi su supporti bagnati è il modo in cui il balcone presenta il conto a chi ha avuto fretta.
Le contromisure sono tre, e si sommano. La prima è misurare prima di chiudere: il supporto deve avere un contenuto d’acqua compatibile con il sistema scelto, e i limiti stanno nelle schede dei prodotti; dopo settimane di pioggia si aspetta, e il momento della posa si sceglie anche col meteo. La seconda è scegliere, dove il caso lo richiede, sistemi con una permeabilità al vapore dichiarata: è una caratteristica che il quadro europeo tratta espressamente, la resistenza al passaggio del vapore del sistema si determina con la prova della EN 1931 e si dichiara nella valutazione tecnica, quindi anche qui si può scegliere leggendo, non sperando. La terza, nei campi estesi o sui supporti che restano umidi, è dare al vapore una porta: gli sfiati, i torrini che attraversano il manto con il loro collare e lasciano uscire la pressione senza sollevare la pelle.
Fotografia 10. Un terrazzo chiuso a regola: il campo chiaro con la semina antiscivolo, la fascia perimetrale di colore diverso lungo i verticali, e in alto lo sfiato che dà una via d’uscita al vapore del pacchetto sottostante. La pelle tiene fuori l’acqua di pioggia e lascia respirare quella che il balcone aveva in corpo. Fotografia del geom. Marco Gusmini.
Fotografia 11. Da vicino: la griglia inox dello scarico annegata nel manto, la semina di scaglie che dà attrito alla superficie, il torrino di sfiato con il cappello. Sono i tre gesti che riassumono il capitolo: far uscire l’acqua di sopra, far uscire il vapore di sotto, non far scivolare chi cammina. Fotografia del geom. Marco Gusmini.
In cantiere. La bolla non si cura bucandola e basta: è il sintomo di un vapore che continuerà a spingere. Se compare, si apre, si lascia sfogare e asciugare, si ripara con il ciclo del sistema e ci si chiede da dove viene l’acqua: a volte è il residuo di costruzione che non era stato considerato, a volte è una via d’acqua che la pelle nuova non ha chiuso, e la differenza fra i due casi è tutta la diagnosi.
8. Collaudo, durata, manutenzione
Un lavoro di impermeabilizzazione si consegna con una prova, non con una stretta di mano. La mia prassi, sui balconi con scarico, è la prova di tenuta ad allagamento controllato: si tappano gli scarichi, si porta sul piano qualche centimetro d’acqua, pochi, perché l’acqua pesa e il balcone è una mensola, si segna il livello e si osserva per ventiquattro ore, guardando anche il soffitto di sotto. È una prassi di cantiere, la dichiaro come tale: il suo valore è che trasforma la frase “abbiamo finito” nella frase “abbiamo verificato”.
Sulla durata, il quadro europeo dà un linguaggio onesto: le categorie di vita utile attesa dei sistemi liquidi, W1, W2 e W3, corrispondono a cinque, dieci e venticinque anni, e la categoria si dichiara nei documenti del sistema. Lo stesso documento avverte che la vita reale, in condizioni normali d’uso, può essere considerevolmente più lunga: la categoria non è una data di scadenza, è la base di prove di invecchiamento e fatica che il sistema ha superato. Su questa base la scelta diventa un ragionamento da committente informato: per una copertura su cui non si tornerà volentieri col ponteggio, la categoria alta è quella che ripaga.
La durata dichiarata, però, ha una condizione scritta in piccolo: la manutenzione. Per le coperture continue esiste una linea guida dedicata proprio al piano di manutenzione, la UNI 11540, che la norma dei prodotti liquidi richiama fra i propri riferimenti. In pratica, per un balcone, la manutenzione è quasi banale: scarichi e griglie puliti, controllo annuale di sigillature e giunti, e per la via B il rispetto del ciclo di rinfresco della finitura. Mezz’ora due volte l’anno, contro un ponteggio ogni vent’anni: è il contratto più conveniente dell’edilizia.
9. La regola
Un balcone che perde non è una condanna alla demolizione: è un paziente con una diagnosi da fare. Se il corpo è sano e a mancare è solo la pelle, la medicina è una pelle nuova, costruita sopra quella vecchia con prodotti normati, categorie dichiarate e dettagli risolti: piastrella su piastrella dove contano estetica e protezione, resina a vista dove contano quote, continuità e leggerezza.
La demolizione resta nel repertorio, per i supporti compromessi, per le pendenze da rifare, per le quote impossibili. Ma va scelta perché serve, non perché è l’unica voce che il preventivo conosce. In mezzo ci sono le sei verifiche del sopralluogo, le due famiglie di norme, i sei punti del perimetro e il capitolo del vapore: è lì che si decide se fra dieci anni quel soffitto di sotto sarà ancora asciutto.
L’acqua non legge i preventivi. Legge i dettagli.
Domande frequenti
Si può impermeabilizzare un balcone senza togliere le piastrelle? Sì, se il pavimento esistente è aderente e stabile e se quote, soglie e parapetti lo consentono: si chiama impermeabilizzazione in sovrapposizione. La tenuta nuova si costruisce sopra il piano esistente con membrane liquide, e si finisce con una nuova piastrellatura incollata oppure con una membrana a vista. Il quadro normativo la contempla espressamente: la UNI 11928-1:2023 parla di tenuta di coperture continue nuove o esistenti, e il documento europeo EAD 030350-00-0402 prevede l’uso dei kit liquidi su coperture, terrazze e balconi anche in ristrutturazione.
Meglio finire a piastrelle o a resina? Dipende da tre vincoli e una preferenza. I vincoli: la quota disponibile alle soglie (la piastrella chiede circa un centimetro e mezzo, la resina pochi millimetri), il franco del parapetto, il peso aggiuntivo accettabile. La preferenza è estetica e d’uso: superficie ceramica tradizionale e protetta contro superficie tecnica continua, senza fughe, riparabile a vista. Sul piano della tenuta, ben eseguite, sono entrambe soluzioni corrette.
Di quanto si alza il pavimento? Con la piastrellatura sopra l’esistente l’ordine di grandezza è un centimetro e mezzo fra membrana, adesivo e ceramica; con la membrana a vista pochi millimetri. Sono stime da confermare sulle schede dei prodotti scelti. La misura va sempre verificata contro due riferimenti: il franco sotto le soglie e l’altezza residua del parapetto, per la quale il riferimento dimensionale del DM 236/1989 è 100 centimetri, con l’inattraversabilità della sfera da 10 centimetri.
Quanto dura una impermeabilizzazione in sovrapposizione? Per i sistemi liquidi valutati secondo l’EAD 030350-00-0402 la vita utile attesa si dichiara per categorie: W1 cinque anni, W2 dieci, W3 venticinque. Il documento stesso precisa che la vita reale può essere considerevolmente più lunga in condizioni normali d’uso e manutenzione. Per la via sotto piastrella la membrana lavora protetta dalla ceramica, al riparo da sole e usura: la sua condizione critica non è il tempo, è la qualità dei dettagli di posa.
La resina su un balcone è scivolosa? Non deve esserlo: la finitura antiscivolo, con semina di quarzo o scaglie, è parte del sistema, e la scivolosità è fra le caratteristiche che il quadro europeo di valutazione contempla per questi kit. Va decisa prima, campionata e pretesa uniforme su tutto il campo, comprese le zone davanti alle soglie.
Il vecchio scarico si può lasciare com’è? No, ed è l’errore più frequente delle sovrapposizioni fatte a metà. Il piano nuovo deve consegnare l’acqua dentro il tubo di scarico, non al perimetro del vecchio bocchettone, cioè fra i due manti. Ogni scarico va rifatto con il collare del sistema nuovo raccordato al manto, la griglia parafoglie e, dove possibile, un troppo pieno.
Quando la demolizione è davvero obbligatoria? Quando il pavimento esistente è esteso a vuoto o instabile, quando il calcestruzzo di bordi e frontalini è ammalorato in profondità, quando le contropendenze sono severe al punto da richiedere un massetto nuovo, o quando le quote di soglie e parapetti non lasciano spazio nemmeno ai millimetri della via a vista. In quei casi la sovrapposizione coprirebbe un problema invece di risolverlo, e la scelta giusta torna a essere il rifacimento completo.
Il registro delle fonti
Come negli altri articoli di questa serie, dichiaro che cosa poggia su una fonte verificabile e con quale grado di affidabilità lo marco: ✅ per ciò che ho riscontrato direttamente, ⚠️ per ciò che riporto con un margine di incertezza dichiarato, ⛔ per ciò che circola e qui non trovate scritto come certo.
UNI 11928-1:2023, “Prodotti applicati liquidi per impermeabilizzazione, Parte 1: Definizioni e requisiti”. ✅ In vigore da ottobre 2023. Lo scopo e l’introduzione sono consultabili gratuitamente nell’anteprima ufficiale sullo store dell’ente: da lì vengono, testualmente, la definizione della tenuta “in un sistema di copertura continua (nuova o esistente)”, la conformità riconosciuta ai prodotti valutati “secondo le metodologie di prova e i criteri di classificazione dei risultati previsti dall’EAD 030350-00-0402 o già in precedenza dall’ETAG 005”, il rimando alla via europea per la vita utile “(5, 10 o 25 anni)” e, fra i riferimenti normativi, la UNI 11540 sul piano di manutenzione delle coperture continue. Il testo integrale della norma è a pagamento e non l’ho acquistato: quello che cito è nell’anteprima pubblica. La parte 2, UNI 11928-2:2026, in vigore dal 9 aprile 2026, specifica le metodologie di posa di questi prodotti (requisiti dei supporti, condizioni ambientali, fasi e dettagli costruttivi), come risulta dal sommario pubblicato sullo store dell’ente; anche di questa non ho consultato il testo integrale.
EAD 030350-00-0402, “Liquid applied roof waterproofing kits”, EOTA, edizione pubblicata in Gazzetta europea 2020. ✅ Documento integrale liberamente scaricabile dal sito EOTA, letto nel testo. Da lì vengono: il campo di applicazione “on roofs, terraces or balconies”; l’uso “on new or existing (retrofit) roofs”; le famiglie chimiche dei kit (poliuretani, poliuree, poliaspartici, polimetilmetacrilati, poliesteri e altre); le categorie dell’allegato 1, vita utile W1, W2 e W3 pari a 5, 10 e 25 anni (prospetto 10), carichi d’uso da P1 a P4 con la P3 “accessibile per la manutenzione di impianti e per il traffico pedonale” (prospetto 12), pendenze da S1, sotto il 5 per cento, a S4, con l’acqua stagnante fra gli effetti della classe più piatta (prospetto 13), classi di temperatura superficiale TL e TH; la determinazione della resistenza al vapore secondo EN 1931; la scivolosità fra le caratteristiche del sistema; l’avvertenza che la vita reale può essere considerevolmente più lunga di quella di categoria.
UNI EN 14891:2017. ✅ Il sommario pubblicato sullo store dell’ente la applica “a tutti i prodotti impermeabilizzanti applicati liquidi, basati su malte cementizie modificate con polimeri, rivestimenti in dispersione ed in resine reattive, impiegati sotto piastrellature di ceramica per la posa di pavimenti e rivestimenti esterni ed in piscine”. Il testo integrale è a pagamento e non l’ho consultato: i requisiti numerici interni non sono citati in questo articolo.
UNI EN 12004-1:2017. ✅ Dal sommario pubblicato sullo store dell’ente: adesivi per piastrelle di ceramica “cementizi per applicazione interna ed esterna, in dispersione e a base di resine reattive per applicazione interna”. Lo scopo pubblicato della norma europea conferma la stessa ripartizione: all’esterno vanno i cementizi. Le designazioni delle classi (C2, S1, S2) si riscontrano sulle confezioni e sulle schede tecniche dei prodotti.
La classe C2 S1 per l’esterno. ⚠️ La preferenza per l’adesivo deformabile su balconi e terrazzi è concorde nella letteratura tecnica di posa e discende dalle sollecitazioni termiche del piano esterno; le prescrizioni puntuali per destinazione stanno nei prospetti della UNI 11493-1, il cui testo integrale è a pagamento e non l’ho consultato. La riporto quindi come regola dell’arte, non come citazione di un articolo di norma.
UNI 11493-1:2025. ✅ In vigore dal 15 maggio 2025, come risulta dallo store dell’ente: piastrellature ceramiche orizzontali, verticali e inclinate, interne ed esterne, installate con adesivi o malta cementizia. Anche qui il testo integrale è a pagamento: la cito come riferimento delle regole d’arte di posa, senza rimandi puntuali ad articoli interni.
DM 14 giugno 1989, n. 236, punto 8.1.8. ✅ Testo integrale liberamente consultabile: “il parapetto deve avere una altezza minima di 100 cm ed essere inattraversabile da una sfera di 10 cm di diametro”. Il decreto disciplina l’accessibilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica: lo cito come riferimento dimensionale consolidato per la verifica del franco dopo la sovrapposizione, non come vincolo automaticamente applicabile a ogni balcone esistente.
Spessori, pesi e risvolti. ⚠️ Il centimetro e mezzo della via piastrellata, i pochi millimetri della via a vista, le decine di chilogrammi al metro quadro, i dieci, quindici centimetri di risvolto: sono ordini di grandezza di cantiere, dichiarati come tali, da confermare sulle schede tecniche dei sistemi effettivamente scelti. Non sono valori di norma.
La prova di allagamento a 24 ore. ⚠️ È la mia prassi di consegna, descritta come tale: non la attribuisco a una norma. Il buon senso che la governa, poca acqua perché il balcone è una mensola, vale più della sua durata esatta.
Marchi e prodotti. ⛔ Non ne trovate: membrane, primer e finiture sono descritti per famiglia chimica e per funzione. La scelta si fa su valutazione tecnica europea, dichiarazione di prestazione e scheda tecnica, non sul nome sul secchio.
Costi. ⛔ Nessuna cifra in questo articolo: i prezzi dipendono da accessi, superfici, stato dei supporti e territorio. Le voci di riferimento si trovano nei prezzari regionali delle opere pubbliche, che sono pubblici e consultabili da chiunque.
Le fotografie della membrana cementizia (3 e 4), le tre del cantiere del 2009 (1, 2 e 5, dall’archivio dell’autore, nella risoluzione d’epoca) e i disegni tecnici sono dell’autore. La copertina e le fotografie dei lavori in resina (dalla 6 alla 11) sono del geometra Marco Gusmini, che ringrazio: vengono da un cantiere in attico seguito in collaborazione. Altre immagini di questi lavori sono nella pagina dedicata alle impermeabilizzazioni. Sul tema dei punti singolari e dei dettagli che decidono una tenuta ho scritto anche Si compra al metro quadro, si perde al centimetro.
L’autore
Specialista in risanamenti di interrati, umidità di risalita, muffe e condense, circa trent’anni di esperienza di cantiere e venti come imprenditore. Autore di “Murature umide: cause e rimedi” (Grafill, 2026).
